一次拿地、分次開發(fā)如何計算當(dāng)期允許扣除的土地價款

一、河北稅務(wù)

《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）>的通知》
五、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè) “一次拿地、分次開發(fā)”如何計算當(dāng)期允許扣除的土地價款問題
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局2016年第18號公告)規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：
（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款：已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款=支付的土地總價款×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）
（2）然后，再按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款。
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

二、河南稅務(wù)

《營改增問題快速處理機制專期十二》
問題九  房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，可以按照項目中當(dāng)期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算當(dāng)期允許扣除的土地價款。但是對于 “一次拿地、分次開發(fā)”的房地產(chǎn)企業(yè)，如何計算當(dāng)期允許扣除的土地成本？
答復(fù)：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號公告規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”時，分次開發(fā)的項目都是作為單獨項目分別核算的，因此，這種情形可按照如下方法計算單個項目當(dāng)期允許扣除的土地成本：首先將“一次拿地”時一次性支付的土地價款，按照土地面積占比在不同項目中進行劃分固化；然后根據(jù)“分次開發(fā)”的單個項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，乘以單個項目所對應(yīng)的土地價款，計算其當(dāng)期允許扣除的土地成本。

三、海南稅務(wù)

《房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引》
六、關(guān)于房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地成本如何分?jǐn)偟膯栴}
房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r款：
（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金
已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）
（2）然后，再按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。
（4）從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。

四、湖北稅務(wù)

《湖北省營改增問題集》
29.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其支付的土地價款如何分?jǐn)偅?br/>房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偟耐恋貎r款：
（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金和拆遷補償款
已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金和拆遷補償款=（土地出讓金+拆遷補償款）×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）
（2）然后，再按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金和拆遷補償款×（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金和拆遷補償款總額。
（4）從政府部門取得的土地出讓金和拆遷補償款的返還，可不從支付的土地價款中扣除。

五、安徽馬鞍山稅務(wù)

《房地產(chǎn)業(yè)營改增問題解答匯總》
21.房地產(chǎn)企業(yè)一次拿地，分期開發(fā)。目前，只拿了第一期的施工許可證。在第一期預(yù)售時，由于后期的規(guī)劃及許可證均未下來，也不知道后期的可售面積有多大，其在第一期銷售時土地價款如何扣除（即第一期可售面積占總面積的比例無法確定）？按什么方法扣除？
答：房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r款：
（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金
已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）
（2）然后，再按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。

六、浙江稅務(wù)

《浙江省國稅局營改增試點20 個重點難點問題問答》
十四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除問題
部分房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當(dāng)期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？
1、房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，要按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。
2、對于過渡期房地產(chǎn)銷售問題，如前期符合營業(yè)稅納稅義務(wù)時間已繳納了部分營業(yè)稅，5月1日后又按照規(guī)定繳納剩下部分增值稅的，對應(yīng)土地價款的扣除要按照繳納營業(yè)稅和增值稅的比例進行分?jǐn)偂?/span>

七、山東稅務(wù)

《山東國稅全面推開營改增試點政策指引（一）》
二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除問題
部分房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當(dāng)期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？  
房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，要按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。

八、云南曲靖稅務(wù)

《曲靖開發(fā)區(qū)國稅關(guān)于下發(fā)營改增問題解答摘編（十二）的通知》
四、不動產(chǎn)
（三）如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？
答：按照企業(yè)開發(fā)規(guī)劃確定可供銷售建筑面積；企業(yè)沒有規(guī)劃的，由企業(yè)出具書面說明確定可供銷售建筑面積，報主管稅務(wù)機關(guān)備案。后續(xù)開發(fā)過程中，可供銷售建筑面積發(fā)生變化的，根據(jù)實際情況調(diào)整可供銷售的建筑面積，據(jù)此計算允許扣除的土地價款。

九、內(nèi)蒙古稅務(wù)

《內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局全面推開營改增政策問題解答二》
八、關(guān)于扣除土地出讓金及進項抵扣問題
（八）房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本，可供銷售建筑面積如何確定問題。
房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，要按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。
上述部分稅務(wù)機關(guān)的答復(fù)，一般情況下是分兩步，第一步是將一次性支付的土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步是對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。在實務(wù)操作中，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)沒有明確規(guī)定的，建議與稅務(wù)機關(guān)溝通具體的執(zhí)行口徑。