為了給過熱的房地產(chǎn)市場降降溫，最近國家連續(xù)出臺了調(diào)控政策，將房屋交易營業(yè)稅征收范圍，從購房2年擴大到5年之內(nèi)，又規(guī)定轉(zhuǎn)讓房屋要交納1%到3%的個人所得稅。
房產(chǎn)新政正式實施的前幾天，房產(chǎn)交易大廳里擠滿了人，大廳外也排起了長隊，在新政實施后的第一天，前一天還人頭攢動的交易大廳馬上變得冷冷清清。以北京為例，8月1日到7日，二手房交易下降了18.6％，而另一個奇怪的數(shù)字卻在急劇上升，南京新政實施后，辦理房屋贈與的數(shù)量比去年同期大漲2.6倍，最高的城市增加了4.7倍。其實，辦理房屋贈與數(shù)量急劇上升，原因很簡單，就是為了以此避稅。
今天我們要講的是一件發(fā)生在天津的賣房怪事。家住天津市河西區(qū)的馮女士，前不久在房管局查看自己的賣房檔案時，竟然發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)“因病死亡”，檔案里面不僅有醫(yī)院出具的死亡證明，而且還有自己簽名的遺囑。一個大活人好好的怎么會變成死人呢？我們的記者前往天津進行了調(diào)查。
房產(chǎn)中介玩起了“大變活人”
經(jīng)過多次聯(lián)系，當事人馮女士最終同意在一個公園里和記者見面，并接受記者的采訪�？吹缴眢w健康的馮女士，記者怎么也無法把她和一個已經(jīng)死亡的人聯(lián)系起來，馮女士告訴記者，這件事情發(fā)生后，她的正常生活都受到了影響，她不希望面對記者的鏡頭。
天津市民馮女士：“這一個多月來，這件事把我折騰的吃不好，睡不好，精神恍惚�！�
今年51歲的馮女士在一家銀行工作，一直過著平靜的生活，然而從今年6月份開始，這種平靜的生活突然被打破了，6月26日，她到天津市河西區(qū)房管局檔案室，查看自己的房屋過戶手續(xù)，意外的發(fā)現(xiàn)，在她的房屋產(chǎn)權(quán)變更檔案里，竟然有她的死亡證明和遺囑。
馮女士：“當時看到這個腦袋都氣炸了，我一個活生生的好人，竟然變成了死人。”
得到這個消息，馮女士一家都十分氣憤。第二天一早，馮女士的家人再次來到河西區(qū)房管局，房管局的人員向他們轉(zhuǎn)述了死亡證明和遺囑的詳細內(nèi)容。
馮女士親屬杜先生：“死亡證明是由天津醫(yī)科大學總醫(yī)院開出的，她的死亡原因是呼吸衰竭�！�
杜先生告訴我們，遺囑上不僅有馮女士的簽名，還有她的手印。內(nèi)容就更離奇了，一個比馮女士小不了幾歲的王女士成了繼承人，本來陌生的兩人也成了表姐妹關系。
杜先生：“由于馮女士長期患病，王女士一直悉心照料，然后馮女士決定，事后把這房子送給王女士�！�
好好的人被說成死人，房子也被無償贈送給一個陌生人，面對這樣的死亡證明和遺囑，馮女士一家怎么也無法接受這個事實。
杜先生：“我嫂子每天就活生生在我們身邊，我不知道在檔案里她就變成了一個死亡多時的人，它給家里整個生活帶來的沖擊非常大，家里每天的生活秩序都打亂了�！�
明明是活著的人，在房管局的檔案里，卻變成了死人，明明是自己家的房子，卻被無償送給了一個陌生人，馮女士一家也搞不懂，這件不可思議的事情怎么就發(fā)生在他們身上了。其實，事情還要從今年年初馮女士賣房子開始說起。
房產(chǎn)買賣中“明贈暗出售”
由于中介公司惡意拖欠房款，使得這起房屋交易檔案中的秘密暴露出來，房子的過戶手續(xù)被人做了手腳，馮女士失去了房子，張先生失去了房款，買賣雙方都認為自己受騙上當了，那在這個過程中間，房產(chǎn)中介又怎么能上下其手，把一件平常的房屋買賣辦成“遺產(chǎn)繼承”呢？馮女士認為河西區(qū)房管局在這當中有責任。
2006年7月，馮女士一紙訴狀把天津市河西區(qū)房管局告上了法庭，馮女士認為，按照繼承法，表姐妹關系是不能走繼承手續(xù)的，只能走遺贈手續(xù)，而辦理遺贈房屋過戶，還要交納3%的契稅，同時在辦理過戶手續(xù)時要提交契稅的完稅憑證。
杜先生：“他們通過受理、審查、復核幾到程序，都沒有看出來，這遺囑當中有重大弊端，那么我們覺得他有重大過失�！�
為了了解檔案的真實情況，記者首先來到了天津市河西區(qū)房管局，希望能夠看到檔案中的死亡證明和遺囑。
天津市房管局法制科科長尚凱：“已經(jīng)立案訴訟了，而且河西區(qū)法院已經(jīng)受理了，由于這個管轄的問題，現(xiàn)在正在向二中院移交。”
尚科長告訴記者，由于馮女士已經(jīng)向法院提起了訴訟，這些檔案作為證據(jù)不便向記者提供，但是他表示，死亡證明和遺囑的內(nèi)容確實和杜先生說的一致，但是他們并不能確定這些材料的真實性。
尚凱：“這個的真?zhèn)巫鳛榉抗懿块T沒法來鑒定，因為死亡證明都是相關的醫(yī)療機構(gòu)出具的�！�
天津市河西區(qū)房管局認為，只要提供死亡證明和遺囑，就可以按死亡繼承辦理房屋過戶手續(xù)，至于表姐妹能不能辦成死亡繼承，他們并不能確定。
尚凱：“這個怎么來界定應該由我們的上級主管部門，就是市房管局最后來作為權(quán)屬登記類做最后的評定，因為作為區(qū)縣局我是一個委托的機構(gòu)�！�
房產(chǎn)中介正是利用了買賣雙方想逃避稅收的心理，把正常的房屋買賣關系變成死亡繼承，把根本沒有親屬關系的買賣雙方變成表姐妹，然后再利用其中的漏洞，侵吞了房款，整個過程可以說是挖空心思，雖然這樣的事情還是個別現(xiàn)象，但是采訪中記者了解到，在二手房交易中，利用贈與、繼承關系，進行逃稅的行為早就存在而且越來越普遍。
在天津市，記者聯(lián)系了多家房屋中介公司，但是對于行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，都是忌口不談，經(jīng)過多方努力，一位二手房經(jīng)紀人接受了記者的電話采訪。
二手房經(jīng)紀人：“做贈與的，這個你知道吧，贈與就是為了避稅，別的沒有什么東西�！�
記者：“像這個多嗎？”
二手房經(jīng)紀人：“多，基本上都是走贈與，到房管局一看，基本上很多都是走贈與。”
這位二手房經(jīng)紀人告訴記者，今年通過他辦理的贈與過戶交易，比去年明顯增加。在河西區(qū)房管局，記者得到了證實。
天津市河西區(qū)房管局產(chǎn)權(quán)科科長王文昌：“贈與件，和去年同期相比，好像比去年多了一些�！�
那么為什么會出現(xiàn)這么多的贈與呢？天津市社會科學院經(jīng)濟社會預測研究所所長盧衛(wèi)認為，今年國家出臺的“關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見”，將營業(yè)稅征收的范圍，由購買2年之內(nèi)擴大到5年之內(nèi)，之后國家稅務總局又發(fā)出“關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知”，規(guī)定轉(zhuǎn)讓房屋要交納1%到3%的個人所得稅，這一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，使得二手房交易的稅費明顯增加。
天津社會科學院經(jīng)濟社會預測研究所所長盧衛(wèi)：“國家要征收5.5%的營業(yè)稅，3%的契稅 ，以及個人收入調(diào)節(jié)稅，這三個要加起來就是比較高了，差不多相當于整個房屋交易總價值的8%到10%左右�！�
盧所長給記者算了一筆賬，以總房價為70萬的房子為例，如果購買時間不超過5年就出售，就要交納接近10%的各種稅費，那就是7萬元；如果走贈與手續(xù)，就可以免去5.55%的營業(yè)稅和1%的個人收入調(diào)節(jié)稅，省下45500元；如果是死亡繼承，連契稅也免了，可以省下66500元，這可不是一個小數(shù)目。
盧衛(wèi)：“這一下就觸動了很多人的根本利益，所以他要各種手段來逃稅、避稅，或者這種形式馬上反映出來，有很多的地區(qū)接連出現(xiàn)假的贈與、假的繼承，真交易的這種情況�！�
據(jù)了解，在有些地區(qū)，二手房交易搞“明贈暗出售”的比例接近40%，除了采用“贈與、繼承”等手段，還有采用延長交易期、少報交易價格等手段來逃避稅費。
盧衛(wèi)：“這種形式其實有很多風險，容易產(chǎn)生一些糾紛，但是又沒有適用的法律來保證，因為你這合同是無效的�！�
采訪就要結(jié)束的時候，記者通過電話聯(lián)系到了北洋未來公司法人代表吳昆和當時的經(jīng)辦人員李萌。
記者：“過戶檔案里邊的死亡證明和那個遺囑，你們當時是怎么辦理的？”
北洋未來公司法人代表吳昆：“這個已經(jīng)訴訟法律了，有什么事等著走法律程序，這解釋沒什么必要了，已經(jīng)訴訟法律了，由法律來去裁決吧�！�
北洋未來公司工作人員李萌：“馮女士的遺囑這個事我都不清楚�！�
記者：“你是經(jīng)辦的，你怎么會不清楚？”
李萌：“我都不清楚。”
記者：“那天我們?nèi)フ夷�，為什么躲在衛(wèi)生間？”
李萌：“我也沒什么可躲的，我已經(jīng)辭職了，先這樣吧，電話是長途，花不起錢�！�
如今，一個多月過去了，馮女士依然沒有拿到自己的房款，而作為買房人，張先生拿著合同、房產(chǎn)證，卻拿不到房子。
買房人張先生：“不敢提這事，提這事渾身都哆嗦，作為一個家庭一輩子能賺多少錢，這都是我們辛辛苦苦的血汗錢，親戚朋友的錢，現(xiàn)在把錢交了，房子拿不到�！�
天津市民馮女士：“錢拿不回來，房子還在人家名下�！�
半小時觀察：重拳為什么打到了棉花上？
對二手房交易征收交易稅和個人所得稅，是國家遏制投機買房的一記重拳。“上有政策，下有對策�！边@些政策出臺后，有人想出了很多鉆政策和法律空子避稅的辦法，比如說，一些城市房屋贈與的數(shù)量就成倍增加，還有一些地方的一些公證處也門庭若市，有很多人用只公證、不辦手續(xù)的辦法來進行二手房的交易。
這些鉆政策和法律空子的辦法照理說很難成功，因為每一種辦法都要闖過許多關口，而這些關口都有人專門把守。比如辦理遺產(chǎn)繼承就要按法律要求出示死亡證明書，要拿到死亡證明書又必須通過公安部門。即使這一切都搞定了，還有房屋交易管理部門把收最后的關口，房屋交易部門在審查各種文件的合法性時，很容易看出文件中的漏洞。
但是，這一切關口都可能失守，一些本應當嚴格執(zhí)行國家政策、嚴格按法律辦事的人，因為種種動機很輕易地放棄了自己的職責，即使是把活人說成死人這樣的事，也可以一路綠燈。正是因為這些把關人的失職，國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的各種嚴厲措施，就像重拳打到了棉花上，拳頭還沒收回，棉花就已經(jīng)恢復了原樣。
如果“上有政策，下有對策”的游戲不能結(jié)束，國家政令的權(quán)威性和效率就會大打折扣，調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的效果如何，某種程度上取決于我們在多大程度上壓縮各種對策的空間。
“巧”變70萬
2002年，馮女士在天津市云水園小區(qū)購買了一套二居室的商品房，盡管2004年，她就拿到了房子的房產(chǎn)證，但是由于這里距離自己上班的地方太遠，馮女士就一直住在市區(qū)的舊房子里，這套118平方米的二居室，就成了堆放雜物的地方。
杜先生：“2006年年初，他們準備出售這套房�！�
參照周圍房子的價格，馮女士覺得自己這套118平方米的兩居室最少也能賣70萬元，于是她按照70萬元的價格，在幾家中介公司進行了登記，3月中旬，一家叫北洋未來的中介公司找到了馮女士。
杜先生：“他主動找到我們，說他可以幫助我們聯(lián)系買房的人�！�
在經(jīng)過兩次看房之后，一個姓張的夫婦看中了這套房子。4月1日，買賣雙方和中介公司，一起簽訂了房屋買賣合同，合同約定，房子的凈價格為70萬元，辦理過戶手續(xù)所需的3萬元由買房人承擔，簽訂合同的當天，馮女士就把自己的房產(chǎn)證交給了中介公司。
杜先生：“三方約定在整個買賣的手續(xù)辦完之后三日內(nèi)，由中介公司把房款交到我們手里，然后我們給買房人騰房�！�
4月18日，買房人張先生把70萬房款付給了北洋未來公司，這樣買賣雙方的房產(chǎn)證、房款都齊了，就等著三方一起到房管局辦理過戶手續(xù)了。4月21日，三方一起來到河西區(qū)房管局辦理過戶手續(xù)。就在這個時候，買房人張先生得知，辦理過戶手續(xù)所交納的費用接近7萬元。
張先生夫婦：“多了將近4萬元錢，多那個錢我再買新房都有了，我們就想退錢，跟小白（中介）商量，我們退錢不做了�！�
原來按照去年國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知，個人購買住房不到兩年轉(zhuǎn)手交易的，要全額交納營業(yè)稅和附加稅費。馮女士的這套房子，拿到房產(chǎn)證的時間還不到兩年，需要交納5.55%的營業(yè)稅、3%的契稅和0.5%印花稅，再加上登記費、手續(xù)費，過戶所需的費用接近7萬元，而當初北洋未來公司給張先生承諾的過戶手續(xù)費用是不到3萬元。
就在這個時候，買房人張先生的一個朋友提出建議，雙方可以采取贈與的方式進行交易，因為按照房屋贈與的規(guī)定，可以免交5.55%的營業(yè)稅。
杜先生：“我們當時就當場拒絕了，張先生就說，如果這樣他這房子可以不買了�！�
由于在過戶手續(xù)費用上存在分歧，兩家人不歡而散，眼看就要成交的買賣就要失去，中介公司開始給兩家人做起了工作。
張先生妻子王女士：“6月27日通知就還維持那樣，我們想辦法�！�
北洋未來公司同意只收取3萬元的過戶費，并給張先生寫下了一張收條。
杜先生：“到5月初中介公司給我們打來電話說，他們工作做通了，一切沒有問題�！�
5月10日，三方再次來到了河西區(qū)房管局，當場簽訂了天津市房管局正式的房屋買賣協(xié)議，之后，馮女士夫婦和張先生夫婦先后離開了房管局，只留下了北洋未來公司的人員在辦理過戶手續(xù)。6月7日，也就是一個月以后，張先生夫婦順利拿到了房產(chǎn)證，然而馮女士的房款卻沒有按時拿到。
杜先生：“我們就連續(xù)給中介公司打電話。”
然而此時的北洋未來公司卻一拖再拖，從6月10日推到12日，又從12日推到14日，6月14日一早，準備去取房款的馮女士，又接到了他們的電話。
杜先生：“給我們打電話說，別來了，來了也沒有用，這錢我們給花了，公司賬上只有3萬元錢�！�
房產(chǎn)中介的承諾價值70萬元？
馮女士賣房子，本來是一筆再平常不過的房屋交易，但是在北洋未來公司手里卻變的一波三折，作為房屋中介公司，北洋未來怎么敢拿著別人的房款，說花了就花了呢？這件蹊蹺的事情，與馮女士房屋過戶檔案中的死亡證明和遺囑又有什么關系呢？我們的記者繼續(xù)到北洋未來公司進行了調(diào)查。
當記者來到位于天津市和平區(qū)電臺道的北洋未來公司時，發(fā)現(xiàn)左邊門上的大牌子已經(jīng)換成了先鋒地產(chǎn)，但是在辦公室里，記者仍能看到北洋未來的痕跡。
記者：“北洋未來和先鋒是什么關系？”
北洋未來公司工作人員：“下級公司吧，人才和中介都有的�！�
當記者說明來意，希望能夠采訪經(jīng)辦過戶手續(xù)的人員時，這里的工作人員開始否認和北洋未來的關系。
先鋒地產(chǎn)工作人員：“我們這不屬北洋未來公司，兩家共用一個衛(wèi)生間�！�
記者：“這三家就有一個衛(wèi)生間，是一個公司嗎？這三家是一個店嗎？”
先鋒地產(chǎn)工作人員：“不是，先鋒和21世紀怎么會一個店呢�！�
但是記者在21世紀不動產(chǎn)北洋未來加盟店里，看到這里使用的“求購信息登記表”，就是先鋒地產(chǎn)的登記表。
記者：“你們?yōu)槭裁炊脊灿靡粋�登記表呢？”
先鋒地產(chǎn)工作人員：“都是先鋒地產(chǎn)，這我們也不清楚，我們只是在這工作，其他的事情要問相關的領導�！�
這時同來的杜先生告訴記者，一個叫李萌的經(jīng)辦人員剛剛躲進衛(wèi)生間。
先鋒地產(chǎn)工作人員：“那是他的事，跟我們也沒關系，她在衛(wèi)生間躲著也不是事，我都不認識她�！�
記者：“不認識她是嗎？在這里你們之間還互相說話，說不認識她。躲在衛(wèi)生間沒什么意義吧�！�
那么北洋未來公司到底是一個什么樣的公司呢，在天津市稅務部門，記者找到了它的注冊資料，據(jù)了解，這個叫吳昆的企業(yè)法人代表，曾經(jīng)因為侵害商業(yè)機密的嫌疑被公安機關刑事拘留，今年4月份剛剛?cè)”：驅(qū)彙?/p>
據(jù)了解，這個叫吳昆的人，在天津市和平區(qū)電臺道這個地方，注冊了兩個公司，一個叫北洋未來，一個叫先鋒地產(chǎn)，北洋未來后來成了21世紀公司的加盟店，買房的張先生告訴記者，當初正是看中了21世紀的牌子，他們才相信了北洋未來公司。
買房的張先生告訴記者，當初在看房子的時候，北洋未來的經(jīng)辦人員一直稱是房主馮女士的親戚。
買房人張先生：“基本上都談的差不多的時候，后來他們就提出來一個，咱們找個中介吧，我說找中介干嗎，你們不就是賣房的�！�
這些自稱是馮女士親戚的經(jīng)辦人員告訴張先生，找一個知名的中介公司，買賣雙方都比較放心，于是張先生跟隨他們來到了21世紀加盟店，也就是北洋未來公司。
張先生：“后來到那去一看，這時候那個姓白的經(jīng)理才承認她是21世紀的�！�
正是看中了21世紀大公司的信譽，張先生才相信了北洋未來的經(jīng)辦人員，并簽訂了購房協(xié)議，出事之后，張先生給21世紀天津區(qū)域總部打了電話。
買房人張先生：“當時一個法務部的一個姓張的說是在2005年跟他們解除關系了，我就問他解除關系了，為什么他那牌子還在掛著呢？他說現(xiàn)在有些法律程序還沒履行完�！�
在北洋未來公司，記者看到，這里依然在使用著21世紀的牌子、21世紀的合同文本，而且工作人員的脖子上，還掛著21世紀的胸牌，現(xiàn)在想起來，張先生認為，正是對北洋未來的信任，使他忽略了一些細節(jié)，在當初談中介費的時候，北洋未來就急于促成這筆買賣。
張先生：“最后好像白經(jīng)理就說，不說了，不收錢了，只當這次給你幫忙了�！�
按照慣例，中介公司要收取總房款的1%，作為中介費，然而北洋未來公司卻分文不收，這并沒有引起買賣雙方的警覺。
其實，前后過程中北洋未來公司露出的破綻還不止這一處，在馮女士和張先生兩家第一次到河西區(qū)房管局辦理過戶手續(xù)時，當時發(fā)現(xiàn)要比預期多交近4萬元的營業(yè)稅，這時候，北洋未來公司為了急于做成這筆買賣，再次承諾由他們想辦法解決這筆錢，難道北洋未來公司會自己掏腰包付這近四萬元稅款嗎？事實是，當然不會，北洋公司的這個承諾里隱藏著更大的秘密。
6月15日，馮女士一家約上買房人張先生一起趕到北洋未來公司，討要自己的70萬元房款，同時要求北洋未來公司提供當時在房管局簽訂的合同。
馮女士的小叔子杜先生：“從上午十點鐘一直到下午三點5個小時，他就百般托詞�！�
一直拖到下午的3點鐘，北洋未來公司的客服部經(jīng)理才告訴馮女士，當時簽訂的房屋買賣協(xié)議早就沒有了。
杜先生：“跟我們說，跟你們說實話，我們已經(jīng)給撕掉了，也沒有了，我們是按照贈與手續(xù)給你們辦的�！�
為了核實北洋未來公司的說法，6月26日，馮女士委托律師前往天津市河西區(qū)房地產(chǎn)管理局檔案中心，查詢自己房屋的過戶手續(xù)。
杜先生：“查的結(jié)果真是大為吃驚，辦的也不是贈與手續(xù)，而是遺產(chǎn)繼承�！�
直到這個時候，馮女士才知道，自己的房子被無償送給了別人。
杜先生：“整個的過戶手續(xù)只花了80元錢，其他稅費都沒有�！�
這是北洋未來公司給買房人張先生的僅有的兩張發(fā)票，20元的圖紙資料費和80元的住房所有權(quán)登記費，就這樣，北洋未來公司不僅把剩下的近3萬過戶費收入馕中，還把應該給馮女士的70萬房款據(jù)為己有。
