二手房交易個(gè)稅實(shí)施后，京城樓市陷入沉寂
自8月1日起，二手房強(qiáng)征20%個(gè)稅的政策開(kāi)始實(shí)施，京、滬等地二手房交易細(xì)則也相繼出臺(tái)：如果能提供完整、準(zhǔn)確資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算；如果不能提供完整資料的，普通住房將按轉(zhuǎn)讓收入的1%比例繳納個(gè)人所得稅。“大成正嘉”市場(chǎng)專家認(rèn)為，在強(qiáng)征個(gè)稅的背景下，二手房交易必然進(jìn)入一個(gè)不穩(wěn)定階段，參與二手房買(mǎi)賣的“準(zhǔn)交易人”的心態(tài)也會(huì)隨之產(chǎn)生變化，主要有三種——觀望派、出手派和避稅派。
觀望者居多
近日，記者走訪了方莊地區(qū)幾家中介門(mén)店，與7月末各個(gè)中介公司加急過(guò)戶的情形相比，記者看到現(xiàn)在各個(gè)門(mén)店鮮有客戶進(jìn)入店內(nèi)咨詢，一位工作人員告訴記者：“現(xiàn)在很少有交易可以談得攏，詢問(wèn)出租信息的人明顯多起來(lái)了。”一位前來(lái)咨詢的大姐告訴記者：“不管政策怎么變，我也不愿降價(jià)出售，如果價(jià)錢(qián)實(shí)在談不攏，就把房子轉(zhuǎn)為出租。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，與7月末京城中介公司平均上漲了200%的交易量相比，自8月1日以來(lái)，京城主要區(qū)域的二手房交易量下降了25%以上。
“大成正嘉”市場(chǎng)專家認(rèn)為這種觀望氣氛還會(huì)持續(xù)一段時(shí)期：“契稅、營(yíng)業(yè)稅再加上個(gè)稅和其他交易中產(chǎn)生的費(fèi)用約占總房?jī)r(jià)的20%左右。賣房人為保證自己的既得利益不變，會(huì)出現(xiàn)”惜售“和二手房交易中”稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁“的行為，而與此同時(shí)，一些”準(zhǔn)買(mǎi)房人“則認(rèn)為把個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁到自己身上很難接受，不如先變”買(mǎi)房“為”租房“，看看價(jià)格走勢(shì)再說(shuō)。由此產(chǎn)生買(mǎi)賣雙方的觀望態(tài)度也就不難理解了。
少數(shù)人出手
“1%”的細(xì)則出臺(tái)之后，另有一部分人重新燃起了交易熱情。特別是短線投資者，不再觀望。
短線投資者之所以觀望，因?yàn)橛^望等待的結(jié)果是10月份北京市最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)的提高，屆時(shí)房產(chǎn)交易將被附加更多的購(gòu)置成本，在這種情況下房?jī)r(jià)本身提升的可能性已經(jīng)幾乎為零，因此10月之前出手無(wú)疑是很好的時(shí)機(jī)。鑫尊置地市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)顯示，以CBD區(qū)域?yàn)槔?月以來(lái)房源有大量的增加，甚至一些業(yè)主的報(bào)價(jià)在高位掛牌數(shù)月未果后于8月自動(dòng)跳水急于出手房產(chǎn)。
專家認(rèn)為，“1%”和“20%”到底哪個(gè)合算還要看房產(chǎn)的實(shí)際情況，比如原價(jià)是50萬(wàn)的二手商品房，2年后70萬(wàn)出售，裝修費(fèi)用、銀行利息、手續(xù)費(fèi)等合理費(fèi)用的免繳稅空間加起來(lái)應(yīng)該是原值的25％左右，因此如果此房升值25％，基本上等于不交個(gè)稅。換句話說(shuō)，在有些情況下，按個(gè)稅應(yīng)繳額的20%比全額的1%合算。
避稅者須謹(jǐn)慎
與此同時(shí)，各種避稅方法也開(kāi)始粉墨登場(chǎng)。最常見(jiàn)的是房子售出卻謊稱出租，滿5年后再改為出售的“以租待售”型，還有故意把交易價(jià)格做低，以此少繳稅款。
專家提醒“避稅一族”，在交易過(guò)程中各種避稅方法都存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。由于最新的二手房計(jì)稅價(jià)格的實(shí)施，故意做低交易價(jià)格已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)，而“以租待售”對(duì)買(mǎi)賣雙方在合同的制定上都存在較大風(fēng)險(xiǎn)。專家認(rèn)為，無(wú)論哪種避稅方法幾乎都要拉長(zhǎng)交易的時(shí)間周期，一旦有其他新的政策出臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)的交易與再交易都是極大的冒險(xiǎn)，“避稅派”還需謹(jǐn)慎。
