近日，關(guān)于是否應(yīng)出臺(tái)物業(yè)稅的爭論引起各界關(guān)注。業(yè)內(nèi)專家分析，物業(yè)稅將作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“殺手锏”在2007年推出。
“今年內(nèi)是否開征物業(yè)稅，取決于全國房地產(chǎn)價(jià)格以及中央政府調(diào)控房市的決心�！睎|北財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院副教授李晶接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，2005年底，財(cái)政部部長金人慶明確提出物業(yè)稅時(shí)間表，將在“十一五”期間逐步出臺(tái)消費(fèi)稅和物業(yè)稅，開征物業(yè)稅再次成為行業(yè)的焦點(diǎn)。
他說，消費(fèi)稅調(diào)整已經(jīng)成為過去，但物業(yè)稅具體在2007年內(nèi)能否開征，從目前看來，其正式征收依然有待時(shí)日。雖然物業(yè)稅早已進(jìn)入模擬測(cè)試階段，作為一個(gè)影響重大的稅種改革，物業(yè)稅前期的調(diào)試等準(zhǔn)備工作需要耗費(fèi)相當(dāng)長的時(shí)間，而其立法程序必然要經(jīng)過上報(bào)人民代表大會(huì)審議等，過程相當(dāng)復(fù)雜。因此，短時(shí)間內(nèi)要想在全國鋪開物業(yè)稅可能性不是很大。
征稅條件是否成熟？
“事實(shí)上，我國現(xiàn)在開征物業(yè)稅的條件還不成熟�！� 北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員張寅接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，國內(nèi)目前內(nèi)外稅制不一，不同地方有不同稅種；而且產(chǎn)權(quán)制度尚不明晰，以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的物業(yè)稅應(yīng)該如何征收？就連住房的基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)都沒有……征收物業(yè)稅面臨的現(xiàn)實(shí)問題不少。
對(duì)此，李晶則認(rèn)為，盡管現(xiàn)行稅制中的確存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，房、地分設(shè)稅種，計(jì)稅依據(jù)不合理等問題。但這也是沒有直接修訂現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅而選擇開征物業(yè)稅的一個(gè)重要原因。物業(yè)稅是在合并了現(xiàn)行分設(shè)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等有關(guān)稅種的基礎(chǔ)上推出的，它可以直接解決上述種種有關(guān)問題，規(guī)范整合現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收繁雜混亂的局面。
從房地產(chǎn)收費(fèi)角度看，我國目前房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目的確多而且費(fèi)大于稅。雖然房地產(chǎn)收費(fèi)與房地產(chǎn)稅收息息相關(guān)，但收費(fèi)與收稅畢竟是兩個(gè)不同的概念，且收費(fèi)根本不可能取代征稅，二者不應(yīng)當(dāng)混淆，更不應(yīng)當(dāng)因?yàn)榉康禺a(chǎn)收費(fèi)問題嚴(yán)重，就放棄對(duì)其征稅的權(quán)力，放棄國家的宏觀調(diào)控。從物業(yè)稅角度看，物業(yè)稅的推出必然伴隨著部分收費(fèi)的取消，必然會(huì)減少部分房地產(chǎn)收費(fèi)。至于產(chǎn)權(quán)制度不明晰的問題，這不是稅務(wù)部門單方面能夠解決的問題，需要全社會(huì)或者相關(guān)部門的配合。
“一些觀點(diǎn)指出，目前我國開征物業(yè)稅存在太多的技術(shù)與征管問題。我個(gè)人認(rèn)為并不盡然�！崩罹П硎�，從技術(shù)方面看，與其他稅種相比，物業(yè)稅的征收的確需要一定的基礎(chǔ)條件，如詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料、科學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)方法以及具備一定的稅收征管能力等等。
但不管是征收房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅，對(duì)于有關(guān)技術(shù)的要求其實(shí)并沒有本質(zhì)的改變，關(guān)鍵在于掌握房屋所有者的信息資料。這就要求稅務(wù)部門繼續(xù)充分發(fā)揮社會(huì)的監(jiān)督力量，保持與公安部門、房產(chǎn)登記部門以及銀行信貸部門的友好合作，對(duì)房屋的使用與出租的情況進(jìn)行即時(shí)監(jiān)控。
從征管方面看，國家地方稅務(wù)局在長期的房產(chǎn)稅與土地使用稅的征收中，已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。至于物業(yè)稅制度本身，更需要在不斷稅收實(shí)踐中完善。任何一個(gè)稅制，不將其放在實(shí)踐，再完美亦一無是處。
“那么物業(yè)稅的征收面怎樣劃定？農(nóng)村的房子收不收物業(yè)稅？”張寅質(zhì)疑，如果收，是不太現(xiàn)實(shí)的；如果不收，城里人到農(nóng)村去買房、蓋房，該如何控制？
“從稅制設(shè)計(jì)角度出發(fā)，物業(yè)稅的征收范圍應(yīng)當(dāng)界定在全國范圍內(nèi)，既包括城市，也包括農(nóng)村�！崩罹дJ(rèn)為，盡管對(duì)于農(nóng)村的房產(chǎn)征收物業(yè)稅仍然有較長的一段路要走，但是對(duì)于農(nóng)村的房產(chǎn)征收物業(yè)稅，符合物業(yè)稅的稅制設(shè)置原則以及稅收的公平與效率原則。
他說，從稅收制度設(shè)計(jì)原理分析，合理的所謂物業(yè)稅應(yīng)針對(duì)家庭惟一居住用房之外的住房征收，以限制對(duì)土地資源的過度占用。我國是土地公有制，土地歸國家所有。因此，物業(yè)稅選擇對(duì)于家庭惟一居住用房以外的住房征收，誰多占有的住房，多占用的土地，就應(yīng)當(dāng)納稅。
從這個(gè)角度出發(fā)，擁有兩套以上住房的人，不管其是在城市還是在農(nóng)村，都應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)稅的征稅范圍。從城鄉(xiāng)角度看，一個(gè)納稅人，即使是地處農(nóng)村，即使身份是農(nóng)民，也沒有權(quán)力多占用耕地。農(nóng)民可以在宅基地蓋房居住，這套居住用房可以享受免稅待遇，但若占用兩套及以上住房，則亦納入征稅范圍。
單純從農(nóng)村角度看，盡管我國部分地區(qū)的農(nóng)村仍處在貧困之中，但仍有相當(dāng)?shù)貐^(qū)的農(nóng)村已經(jīng)步入了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)行列，而且由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等特定地區(qū)的建設(shè)，城市的范圍逐步擴(kuò)大，部分地區(qū)的農(nóng)村與城市的界限日漸模糊，城市與農(nóng)村之間往往一墻之隔，幾乎不存在城鄉(xiāng)差別，也很難劃分清楚城鄉(xiāng)界限。對(duì)此若不征稅，有失稅收公平，也會(huì)造成稅收流失。
以房產(chǎn)套數(shù)為征稅界定點(diǎn)
李晶向記者指出，物業(yè)稅應(yīng)以家庭持有房產(chǎn)的套數(shù)而不是以一些人提出的房屋面積為征稅界定點(diǎn)。限制人們對(duì)于一套以外住房的保有，限制居民對(duì)于寶貴土地資源的過度占用，以節(jié)約國家的土地資源，解決土地資源有限的問題。因?yàn)樽》渴菧?zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個(gè)人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以應(yīng)該為此付費(fèi)。
不論是現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，還是即將出臺(tái)的物業(yè)稅，有一點(diǎn)是共同的，即稅收應(yīng)保證個(gè)人居住的基本需求，使得“人人有房住”。
他說，政府代表國家執(zhí)行公共管理職能，首先應(yīng)當(dāng)解決居民的基本生活問題。為此，對(duì)于個(gè)人居住的惟一家庭居住用房，應(yīng)予以免稅待遇。這套惟一的家庭居住用房無論大小，不分面積，無論是普通住宅還是豪華別墅，均免征物業(yè)稅。這一點(diǎn)完全符合國家的富民政策。
只要居民個(gè)人有能力、有條件、有愿望，是可以努力并被允許改善生活居住條件的。若人為地規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)并在全國范圍內(nèi)適用，在我國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、各行業(yè)收入不均衡的環(huán)境下，極具不合理性。即使稅法賦予各地有根據(jù)情況調(diào)整的權(quán)力，這一標(biāo)準(zhǔn)也將很快隨著經(jīng)濟(jì)條件的變化而喪失其合理性。最主要的，這一標(biāo)準(zhǔn)的制定缺少理論依據(jù)。
因此他認(rèn)為，物業(yè)稅不應(yīng)以房屋面積而是以持有房產(chǎn)的套數(shù)為征稅界定點(diǎn)。家庭基本的住宅應(yīng)享受免稅待遇，不應(yīng)課及稅本。但對(duì)于基本住宅之外的第二套、第三套、第N套住宅，即擁有多套住房的，都應(yīng)當(dāng)征稅而且應(yīng)當(dāng)設(shè)置高稅率征稅。
另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費(fèi)用的，而惟獨(dú)只有投資房產(chǎn)不付費(fèi)，這對(duì)投資者來講也是不公平的。因此，其要義應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在對(duì)一套以外的住房課稅，而對(duì)于惟一的家庭居住用房免稅，不管這套房子的面積與質(zhì)量。
房價(jià)受抑制但不會(huì)大跌
“通過征收物業(yè)稅來降低房價(jià)的觀點(diǎn)是極其錯(cuò)誤的。”張寅向記者舉例，美國早就征收物業(yè)稅，但房價(jià)該高的時(shí)候還是高。
對(duì)此，李晶表示，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素有很多，稅收只是其中之一。許多因素對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響甚至大于稅收，如房地產(chǎn)收費(fèi)、福利房政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。在任何一個(gè)國家里，單憑簡單的物業(yè)稅根本扭轉(zhuǎn)不了住房價(jià)格的基本走勢(shì)和格局，房價(jià)走高并不完全取決于物業(yè)稅。因此，對(duì)于物業(yè)稅的實(shí)施可能對(duì)房價(jià)造成的影響，購房者應(yīng)該有全面的心理準(zhǔn)備。
他認(rèn)為，合理的物業(yè)稅制度應(yīng)當(dāng)能夠?qū)Ψ績r(jià)產(chǎn)生抑制作用，只不過，房價(jià)不可能因征物業(yè)稅而大幅下跌。物業(yè)稅對(duì)于房價(jià)的抑制作用取決于物業(yè)稅稅率水平的設(shè)置。如果物業(yè)稅的稅率水平高于甚至明顯高于銀行貸款利率水平，使銀行按揭購房不再有利可圖，因?yàn)檫@種“投資”已經(jīng)沒有利潤空間，多數(shù)的百姓必然不會(huì)再將購房作為一種投資行為。
當(dāng)人們減少買房計(jì)劃、削減購房支出時(shí)，市場經(jīng)濟(jì)下的房價(jià)自然下降，回歸到正常的市場價(jià)格上。從這一角度講，物業(yè)稅不會(huì)對(duì)于普通購房者即自住型房屋購買者產(chǎn)生不利的影響，在其購房環(huán)節(jié)，會(huì)享受由于物業(yè)稅的出臺(tái)而可能帶來的低房價(jià)好處；在其擁有環(huán)節(jié)，會(huì)由于物業(yè)稅的減免而無需付稅，可謂利好。所以對(duì)于大部分的普通民眾來說，大可不必?fù)?dān)心“買得起住不起”的情況出現(xiàn)。
他說，對(duì)于投資者而言，結(jié)果則完全不同。如果其購置的是家庭惟一居住用房以外的房產(chǎn)，則被納入物業(yè)稅的征稅范圍，為其占有更多的資源而付出相應(yīng)的費(fèi)用，投資房屋租賃成本會(huì)增加，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提高，顯然會(huì)動(dòng)搖投資類物業(yè)的市場前景，市場必將會(huì)減少很多個(gè)人投資者。
由此看來，物業(yè)稅的出臺(tái)，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，均衡各方稅負(fù)，增加國家稅收，而且還有可能降低城市居民的購房門檻，增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力。
“不過，值得注意的是，近幾年來，有些投資者并不以本人的名義購買物業(yè)，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業(yè)。這也不是一個(gè)簡單的小數(shù)字�！敝袊芾砜茖W(xué)研究院研究員李開發(fā)對(duì)本報(bào)記者表示，在征收物業(yè)稅的過程中如何打擊假名物業(yè)，以保證稅收的公正，也是一個(gè)大問題。事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)的征收環(huán)節(jié)，還有很多的細(xì)節(jié)問題有待界定。
“至于拿我國和美國征收物業(yè)稅相比較，我個(gè)人覺得不具備可比性�！崩罹П硎�，從土地的屬性上看，美國是土地私有制，而我國則是土地公有制。所以，我國目前實(shí)行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，而其中大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付，所以，我們的房屋才有使用權(quán)的年限限制。
即使一定要作比，從稅收制度設(shè)計(jì)的角度看，美國物業(yè)稅也是鼓勵(lì)一般百姓購房，政府規(guī)定百姓在購第一套自住房時(shí)可以免除物業(yè)稅，購置第二套住房時(shí)，就應(yīng)對(duì)其納入征稅范圍進(jìn)行征稅，并且隨著納稅人購置住房數(shù)量的增長，稅負(fù)會(huì)相應(yīng)增加。
他介紹說，美國對(duì)個(gè)人持有的動(dòng)產(chǎn)一般情況下免除財(cái)產(chǎn)稅（物業(yè)稅）外，還規(guī)定若該動(dòng)產(chǎn)被用于商業(yè)用途，則課以等同不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅�？梢�，從稅收制度角度看，不論國度，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營性房屋在保有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法，其稅收制度的調(diào)節(jié)目標(biāo)是一致的，這是國際慣例。
值得一提的是，物業(yè)稅與其他稅收一樣，其所要實(shí)現(xiàn)的調(diào)節(jié)目標(biāo)是明確的。物業(yè)稅有其推出的特定意義，但它只是在一定的調(diào)控范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)特定的調(diào)節(jié)目標(biāo)。像任何一個(gè)稅種一樣，物業(yè)稅也不是萬能的。
中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房價(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
