[摘要] 在我國加入WTO后，會計準則體系也在逐步與國際準則靠攏，今年2月份新頒布的企業(yè)會計準則就體現(xiàn)了這一趨勢。在原有基礎上引入了公允價值計量模式，使會計信息更能準確反映企業(yè)的財務狀況，在這里我們主要討論新會計準則對房地產(chǎn)業(yè)的影響，結(jié)合我國實際情況分析其應用的積極之處以及存在的問題。

　　[關鍵詞]公允價值計量；歷史成本

　　今年年初我國財政部頒布了新的企業(yè)會計準則，這標志著我國的新會計準則體系基本實現(xiàn)了與國際財務報告準則的趨同。新的準則更能體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)在的財務狀況與經(jīng)營業(yè)績，為報表的使用者獲取企業(yè)的真實信息提供了保證。整體而言，新會計準則在更多方面與國際會計準則接軌，使得利用中國會計準則的中國上市公司與國外公司更具有可比性。對于投資者來說，在進行國際估值比較時更有意義。

　　一、新會計準則對房地產(chǎn)業(yè)的影響

　　新準則的頒布對一些行業(yè)產(chǎn)生了重大的影響，例如：銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、金融類公司、生物類企業(yè)等等，其中對房地產(chǎn)企業(yè)的影響最為強烈，這在股市上已先有反映。2006年一季度,房地產(chǎn)股票是證券市場的先鋒,氣勢恢弘的市場表現(xiàn)成為當仁不讓的強勢板塊,絕大多數(shù)的股票都屢創(chuàng)新高, 因而房地產(chǎn)板塊成為今年股市的領漲板塊，倍受境內(nèi)外投資者的重點關注。

　　1.新準則改變房地產(chǎn)企業(yè)的科目設置

　　在舊的會計制度中，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算的，并且投資性房地產(chǎn)沒有作為單獨的一項資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算，這在一定程度上不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的實際構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的貢獻情況。對比《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》和原有的會計準則，而在此前財政部頒布的《關于執(zhí)行〈企業(yè)會計制度〉和相關會計準則有關問題解答（四）》（簡稱《解答四》）的通知中，第九點曾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品有單獨的解釋過?！督獯鹚摹芬?guī)定對于這類資產(chǎn)，應當設置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，并在其下設置“出租產(chǎn)品”和 “出租產(chǎn)品攤銷”二個明細科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實際成本以及出租產(chǎn)品攤銷的價值。企業(yè)在期末編制報表時對于意圖出售而暫時出租的開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值，規(guī)定在資產(chǎn)負債表的“存貨”項目內(nèi)列示；對于以出租為目的的出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值，規(guī)定在資產(chǎn)負債表的“其他長期資產(chǎn)”項目中列示。

　　2.新準則改變了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式

　　除了在報表中單獨反映外，新準則的最大的突破在于引入公允價值計量的方法，進一步地明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。就目前情況看，投資性房地產(chǎn)的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，新會計準則未完全采用公允價值模式，企業(yè)應于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應當采用公允價值模式。

　　公允價值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，更能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認仍然是一個難點，在現(xiàn)階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具，因此財政部在前次修訂的《企業(yè)會計準則——債務重組》和《企業(yè)會計準則——非貨幣性交易》中已經(jīng)開始淡化公允價值概念。在這種背景下，新準則出乎意料地引入公允價值模式，可以說是一個重大的突破。從相關性的角度來看，公允價值突破了傳統(tǒng)會計全部采用歷史成本計量、只提供過去信息的局限，對于投資者判斷企業(yè)未來前景更具有決策相關性。

　　3.采用公允價值計量模式的難點

　　應值得注意的是，按照新會計準則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格及其他相關信息，則企業(yè)應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業(yè)以及審計師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當，公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關鍵。

　　如何保證公允價值確定的合理性，避免像《企業(yè)會計準則——債務重組》和《企業(yè)會計準則——非貨幣性交易》再次成為企業(yè)隨意操縱業(yè)績的工具，筆者認為還存在一定的不確定性。但大膽參照國際會計準則的規(guī)定引入公允價值的模式仍然值得期許，我們拭目以待新準則實施的結(jié)果。新會計準則中的主要核算基礎發(fā)生了重大變革，而不僅僅是披露要求的增加。新準則的實施，還將很可能對財務報表中列報的企業(yè)經(jīng)營成果及財務狀況產(chǎn)生重大影響。作為新會計準則的一大亮點，公允價值被引入。新體系要求更廣泛采用公允價值計量，從而增大了經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。因此，企業(yè)有必要向投資人充分解釋該計量對會計報表產(chǎn)生的影響。值得注意的是，雖然新會計準則使得上市公司報表更“可靠”，但上市公司仍有較大的利潤調(diào)節(jié)空間。從某種程度上講，新準則也增加了利潤調(diào)節(jié)手段。

　　對資產(chǎn)或負債的公允價值的估計必然建立在會計主體擁有內(nèi)部信息的基礎之上，將《第7號財務會計概念公告》付諸實施存在兩個問題：

　　第一，對報表使用者與報表編制者來說，與資產(chǎn)或負債的風險和收益相關的信息具有很大的不對稱性。若不存在報表使用者以外的其他監(jiān)督主體的話，對公允價值的估計相當于給了報表編制者很大的操縱機會。如何保證報表編制者不利用這個操縱機會制造假象騙取投資？其他監(jiān)督主體應如何監(jiān)督報表編制者呢？

　　第二，如果說報表使用者應該有其他信息來判斷公允價值的公允性，這些信息是什么？是沒有引入公允價值的會計報表，還是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，或是其他？如果是舊規(guī)則下的會計報表，則編制或使用兩套會計報表都會加大成本。

　　以上是我們對公允價值應用方面存在的疑問，也是理論界沒有定論的問題。從上面的闡述可以看出，推廣公允價值計量的難點在于對資產(chǎn)或負債價值可靠性的保證。

　　4.新準則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的信息披露

　　新準則除了改變投資性房產(chǎn)的確認，計量模式，還進一步規(guī)范了其披露內(nèi)容。新準則規(guī)定，企業(yè)應當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關的下列信息：

　　(1)投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式。

　　(2)采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況。

　　(3)采用公允價值模式的，說明公允價值的確定依據(jù)和方法，以及公允價值變動對損益的影響。

　　(4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響。

　　(5)當期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。

　　新準則規(guī)定將投資性房產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來，并且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據(jù)，這對于報表信息的使用者更好的使用報表提供了幫助，也使報表使用者能夠更加真實的獲得企業(yè)信息，從而做出準確的決策。

　　二、應對新準則的對策分析

　　面對新會計準則的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)以及社會公眾該如何面對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發(fā)生，是我們應該要著重討論的問題。

　　在這里我們借鑒下香港的做法。香港是于今年年初開始實行新的會計準則,在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的,每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產(chǎn)進行評估,并作為公允價值的確定依據(jù)。新會計準則考慮到可操作性等方面的原因，筆者認為，正常的話內(nèi)地亦需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

　　此外，還需要在其他方面進行改進。比如提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)，新會計準則的實施，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監(jiān)的工作量，并且意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高。并且這還不是一次性的結(jié)果，那么公司就應該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作，越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應各個時期的制度并找到解決問題的對策。

　　加強監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督力。新會計準則對企業(yè)的管治和文化是帶來的影響無疑是正面的，但同時也為業(yè)已具有成熟經(jīng)濟體系的企業(yè)帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經(jīng)驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業(yè)的生存空間，政府是否應該提供一個監(jiān)管框架，并由專業(yè)團體和法庭執(zhí)行相關的監(jiān)管程序。

　　隨著我國市場化程度的提高，資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，會計人員素質(zhì)的增強，合理監(jiān)督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規(guī)則為主、相關政府機構(gòu)監(jiān)督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。