2011-02-16 11:25 來源：武廣潔 王芬
提要：通過分析金融危機爆發(fā)原因，揭示公允價值的弊端，指出其并不是全球金融危機的罪魁禍首，它只是一個放大鏡的作用。結合美國金融危機和公允價值在我國房地產企業(yè)存在的問題，分析中國房地產行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，并就如何對待公允價值提出建議。
關鍵詞：金融危機；房地產企業(yè)；公允價值
公允價值的概念最早是由上世紀七十年代成立的美國財務會計準則委員會提出的，并開始應用于一些非貨幣性資產和債務的案例之中。至八十年代，美國發(fā)生了儲蓄和貸款危機，人們對歷史成本會計產生了懷疑，將目光轉向了公允價值計量模式。自此，公允價值計量模式得到了廣泛的應用和不斷的擴展。但是，公允價值的探索與應用并不是一帆風順的，2008年9月在美國全面爆發(fā)的金融危機就是一次深刻的教訓。
一、金融危機的爆發(fā)
2008年9月爆發(fā)的金融危機與房地產企業(yè)及公允價值計量模式有著密切聯(lián)系。它從本質上來說，就是美國的房地產次級抵押貸款引發(fā)的。
在此之前，美國的房地產市場供
不應求，銀行、金融機構為獲得高額的利息收入，開始向還款能力比較低的人提供房屋貸款。但是這種貸款能夠確保收回是有前提的，一是房地產價格要不斷上漲，確保貸款人無法償還貸款的情況下，有足以償還房貸的不動產作抵押；二是有相應的監(jiān)管部門保證該貸款的質量。
而顯然，當時美國的金融監(jiān)管能
力已經無法跟上金融衍生產品發(fā)展的步伐。加之，2007年開始房地產價格急速下降，次級抵押貸款無力償還，導致了次貸危機，并引起一系列金融衍生產品的價格下跌，從而爆發(fā)了全球金融危機。
二、公允價值視角下的金融危機
公允價值的確定來源有三個：1、活躍市場上的公開報價；2、最近市場上的交易價格；3、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。
美國房地產使用的就是公允價值的計量模式。當房地產價格處于連續(xù)上漲階段，其公允價值遠高于歷史成本，因此，這類企業(yè)就需要確認大量的未實現(xiàn)的增值額，而這些全部計入了企業(yè)當然的凈利潤。而當房地產價格下跌時，又因其公允價值急速下滑，導致以前未實現(xiàn)的公允價值變動損益一夕之間就要轉回，并確認相應的變動損失。這就導致了一個原本看起來優(yōu)質的房地產企業(yè)，短時間內就可能面臨財務破產的命運。這也是金融危機來勢如此迅猛的一個原因。所以，在當時曾有人將公允價值計量模式看作是金融危機的罪魁禍首。
其實不然，公允價值的應用是有條件的。在一個金融市場比較平穩(wěn)的條件下，公允價值計量模式不僅能真實、公允地反映一個企業(yè)的財務狀況和經營成果，而且不會引起資產、收益的大幅波動。在金融危機的背景下，公允價值只是起了放大鏡的作用，使得這種市場變化效應在一定程度上被放大，引起市場的恐慌，促使房地產及相關金融產品的進一步下跌，從而導致了危機的加劇。但這并不能說是公允價值這一計量模式的問題，關鍵還在于美國的金融監(jiān)管力度不夠，房地產泡沫嚴重，以及當時的市場環(huán)境已經不適用于公允價值。
三、公允價值在我國房地產企業(yè)應用中存在的問題
2006年新會計準則頒布，擴大了公允價值的使用范圍，其中對投資性房地產的初始確認、后續(xù)計量、計量模式的轉變以及投資性房地產的轉換、處置等都作出了明確規(guī)定。但這只是一些條文規(guī)定，實際應用時仍存在著一定難度。
（一）房屋估價問題。隨著我國經濟的快速發(fā)展，社會對土地的需求增加，而土地的總量有限，從而導致土地價格的大幅上漲。利益的驅使，導致大部分企業(yè)、個人紛紛投入房地產這一行業(yè)，加速了其價格的上漲。結果使得根據當前市場環(huán)境對房地產作出的評估價格遠高于其實際的價值。
�。ǘ┴攧請蟾鏀祿目杀刃允艿綋p害。投資性房地產公允價值的確認依據，新準則要求以同類或類似房地產在活躍的交易市場中的價格為參考。而現(xiàn)實中，房地產的價格還與其他好多因素相關。例如，同樣一處房產在一線城市就比在二線城市的價格要高很多；即使在同一座城市，市中心繁華地段比市郊也要高出許多。這些對房地產價格影響很大的因素，報表使用者無法從企業(yè)的財務信息披露中獲得，從而無法判斷企業(yè)所采用的計量模式，這就損害了公允價值計量的可比性。
�。ㄈ┢髽I(yè)凈利潤的大幅波動。對于一些“暴漲”的投資性房地產以公允價值計量，那么企業(yè)會將其公允價值變動的增值額全部計入當年的凈利潤，造成企業(yè)凈利潤的大幅波動。對于投資者來說，必須正確評價這部分增值所帶來的利潤才能做出有利的投資決策。
四、金融危機對我國房地產企業(yè)的啟示
采用公允價值計量模式對我國的投資性房地產進行計量，不僅能增強會計信息的相關性、真實反映企業(yè)的價值，而且有利于企業(yè)的融資，從某一程度上來說，能夠增加我國上市公司數量，同時也可以提高我國資本市場的活躍程度。對于我國目前房地產企業(yè)的發(fā)展狀況，我們可以類比金融危機發(fā)生以前的情況。
（一）我國房地產企業(yè)的發(fā)展。目前，我國的房地產企業(yè)經歷了連續(xù)幾年突飛猛進的發(fā)展，房地產價格一路狂飆。而房地產行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，基于資金短缺以及轉嫁風險的需要，其資金來源主要是銀行貸款。這就出現(xiàn)了房地產行業(yè)與金融業(yè)、資產價格與信貸增加如影隨形的局面。從另一個方面說明了公允價值是順經濟周期的。在公允價值的作用下，當房地產價格上漲時，企業(yè)資本總量以及利潤都會迅速增加。
而對于提供貸款的銀行來說，為中國的房地產企業(yè)投入資金以及為房產購買者房貸都是有著相當可觀的利益動機的。
首先，我國居民的儲蓄率比較高，因此銀行必須支付高額的利息費用，而要獲得收益就要放貸。其次，我國銀行實施的是資本充足率管理，要求達到8%的資本充足率，而這一指標在我國銀行中普遍沒有達到。所以，在我國目前投資渠道相對較少、房地產企業(yè)高速發(fā)展的當下，銀行資金很容易流入預期收益相對較高、風險相對較小的房地產行業(yè)。
資金大量涌入房地產行業(yè)造成投資過度，加上國家宏觀調控失利時，就會出現(xiàn)房地產泡沫。而一旦企業(yè)選擇公允價值的計量模式，資產的入賬價值就會隨著市場的變化而波動。當房地產價格長期增長的勢頭逆轉，出現(xiàn)大幅下跌，可能就會出現(xiàn)又一次由房地產企業(yè)引發(fā)的危機。
�。ǘ┙鹑谖C對我國房地產企業(yè)的啟示。我們要慎重對待我國現(xiàn)在面臨的局面，采取必要的宏觀調控措施，轉變我國經濟發(fā)展的重點。除此之外，還要正確對待公允價值在資產計量中的應用。借鑒美國金融危機的教訓，完善我國的金融監(jiān)管機制；在與國際趨同的同時，結合中國的國情，制定相應的準則。企業(yè)也要謹慎使用公允價值計量屬性，正確估計自己所在的經濟環(huán)境，一旦自己所處的經濟環(huán)境不再適用公允價值計量時，要結合歷史成本進行計量，有效防止公允價值對不利情況和經濟泡沫的放大。此外，在企業(yè)對外財務報告披露中，可以以歷史成本計量屬性為基礎進行表內確認，將其公允價值及其期間變動作為附注進行表外披露。
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