住房作為投資品，它的價(jià)格是投資者的預(yù)期決定的。當(dāng)外資預(yù)期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲時(shí)，它就可用少量的資金帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期，推高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲。
一年多來(lái)，特別是今年一季度，個(gè)人住房按揭貸款成倍地下降，說(shuō)明了國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)大量減少。這種情況下，不少地方房?jī)r(jià)快速上漲，既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府合謀做市的原因，也有其他資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作因素。比如，近年來(lái)，僑匯資金流入多的上海和浙江，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)遠(yuǎn)高于廣東和福建。2005年全年，香港置業(yè)投資深圳物業(yè)達(dá)1.22萬(wàn)至1.26萬(wàn)個(gè)單位，占港人置業(yè)投資內(nèi)地房地產(chǎn)的53%.今年通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察、電話等方式向一些公司咨詢深圳置業(yè)事宜的港人越來(lái)越多。目前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團(tuán)、荷蘭國(guó)際集團(tuán)等諸多外資機(jī)構(gòu)已深度介入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些現(xiàn)象都表明，外資進(jìn)入與國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)存在很大的關(guān)聯(lián)性。
按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒(méi)有完全開(kāi)放的情況下，除了是直接投資，外國(guó)資本進(jìn)入應(yīng)該是嚴(yán)格管制的。事實(shí)上，外國(guó)資本通過(guò)直接投資的方式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不多，國(guó)外資金是直接奔炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)而來(lái)，因此，政府就得出臺(tái)制度來(lái)嚴(yán)厲遏制與打擊。世界絕大多數(shù)國(guó)家也根本不允許外資對(duì)本國(guó)住房進(jìn)行炒作，不少國(guó)家都有相關(guān)法律來(lái)遏制房地產(chǎn)炒作，讓炒作者無(wú)利可圖。從我獲得的數(shù)據(jù)來(lái)看，在國(guó)際貨幣基金組織187個(gè)成員中，有137個(gè)成員國(guó)家對(duì)外資進(jìn)入本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有嚴(yán)格限制，無(wú)論資本項(xiàng)目開(kāi)放或不開(kāi)放，都是如此。從國(guó)家利益的角度來(lái)說(shuō)，政府也要嚴(yán)厲地遏制與打擊國(guó)外資金進(jìn)入炒作房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利何在？并不因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)者的能力與技術(shù)，也不因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者管理水平，而在于利用稀缺的土地資源與廉價(jià)的資金與勞動(dòng)力，利用目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)許多掠奪性的制度缺陷。這種情況下，如果讓大量的外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)炒作，就等于把國(guó)家財(cái)富拱手送給外國(guó)投機(jī)者。這不僅導(dǎo)致國(guó)家財(cái)富的嚴(yán)重流失，也嚴(yán)重侵蝕了國(guó)內(nèi)民眾的利益，破壞國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)利益的平衡。這個(gè)意義上，即使國(guó)內(nèi)許多行業(yè)可以向外資開(kāi)放，房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該在政策上對(duì)外資進(jìn)入實(shí)行嚴(yán)格管制，立即收緊現(xiàn)行政策，不可再讓外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。
當(dāng)然，這樣做并不是完全把外資拒之門外，而是要改變目前外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的規(guī)則。對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制，可以是在市場(chǎng)的準(zhǔn)入方式、也可以是房屋交易環(huán)節(jié)與房屋持有環(huán)節(jié)。比如，取消以往外資購(gòu)房的減免稅收優(yōu)惠，重新界定外資直接投資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，行政管制外匯資金流入和結(jié)匯，區(qū)別對(duì)待國(guó)外居民個(gè)人和非居民法人購(gòu)房，對(duì)引進(jìn)外資和房地產(chǎn)企業(yè)境外上市進(jìn)行監(jiān)管和設(shè)限，開(kāi)征投機(jī)性購(gòu)房的特別交易稅與物業(yè)稅，對(duì)非中國(guó)居民在境內(nèi)購(gòu)房執(zhí)行嚴(yán)格的審批和登記制度，并限定在較長(zhǎng)的期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，可以從產(chǎn)業(yè)政策、外匯政策、住房購(gòu)買交易及持有等環(huán)節(jié)來(lái)限制外國(guó)資金炒作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。據(jù)說(shuō)，目前中央政府有規(guī)劃，對(duì)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)相關(guān)規(guī)則，我想這是好事。但是，相關(guān)的規(guī)則不僅要盡快出臺(tái)，而且對(duì)外國(guó)資本炒作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一定要有更多限制，同時(shí)也應(yīng)該與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合，真正把政策落實(shí)在關(guān)鍵點(diǎn)上。
易憲容 中國(guó)社科院金融所 研究員
