又到一年一度匯算清繳季，大家又在為如何按稅法規(guī)定扣除成本費用以及成本費用合法憑證無法及時取得的問題煩惱了吧！尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，項目情況復(fù)雜，工期長，合法憑證取得不及時。下面小編就房地產(chǎn)企業(yè)的情況簡單捋了一下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用扣除的規(guī)定

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱31號）

第十一條規(guī)定，企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本；

第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

根據(jù)上述規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)核算時首先應(yīng)分清期間費用與成本，再分清已銷與未銷成本，分清哪些能在當(dāng)期按規(guī)定扣除那些不能。

成本、費用核算與扣除的大方向有了，接下去要看開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算規(guī)定了。

2、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算

根據(jù)31號文件第三十二條規(guī)定，除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

根據(jù)31號文件第三十二條和第三十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在結(jié)算計稅成本時，實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，除允許預(yù)提項目金額計入計稅成本外，剩余未取得發(fā)票的成本不得計入計稅成本。

那么，那些未及時取得合法憑證的成本、費用怎么辦呢？別急，這類支出扣除有規(guī)定。

3、未及時取得合法憑證的成本、費用支出扣除的規(guī)定

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第15號)第六條規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項申報及說明后，準(zhǔn)予追補至該項目發(fā)生年度計算扣除，但追補確認(rèn)期限不得超過5年。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年度未取得工程發(fā)票，在以后年度取得發(fā)票的，在稅法規(guī)定追補確認(rèn)期限內(nèi)，可以追溯調(diào)整當(dāng)年度已結(jié)算的計稅成本，并按31號文件關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用扣除的規(guī)定和總局公告2012年第15號公告第六條的規(guī)定進行稅前扣除。