A公司一辦公大樓出租，年租金1000萬元，年需要繳納房產(chǎn)稅120萬元。

籌劃方案：該1000萬租金應(yīng)該由三部分構(gòu)成：房屋租金；物業(yè)管理費(fèi)、消防安全費(fèi)

風(fēng)險點(diǎn)分析：

這是當(dāng)前籌劃機(jī)構(gòu)給出的通用的規(guī)避房產(chǎn)稅的方案，很多企業(yè)也正在實(shí)踐中應(yīng)用。

該方案風(fēng)險在于：理論上，房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租金的基本構(gòu)成因素包括以下幾個方面：房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、土地使用費(fèi)、房產(chǎn)稅、利潤、稅金、保險費(fèi)。

稅收管理所謂的租金，包括了理論上應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)的一切費(fèi)用，如物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)房產(chǎn)稅等等。

由于規(guī)避房產(chǎn)稅問題突出，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般制定最低租金標(biāo)準(zhǔn)來應(yīng)對。

如廣州、深圳等地稅機(jī)關(guān)規(guī)定：“出租人申報的租金收入低于稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的核定計(jì)稅租金收入標(biāo)準(zhǔn)，又沒有正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定，有權(quán)按照核定計(jì)稅租金收入標(biāo)準(zhǔn)核定出租人的應(yīng)納稅額”。

因出租房屋申報收入過低而補(bǔ)追究責(zé)任的案件屢見不鮮。納稅人申報的租金應(yīng)在合理水平之上，否則有被全額補(bǔ)稅的風(fēng)險。

點(diǎn)評：

房產(chǎn)稅，特別是出租房屋的房產(chǎn)稅，是地稅部門非常糾結(jié)的業(yè)務(wù)，避稅手段多，人情稅多，社會關(guān)注度高。經(jīng)過多年博弈，很多地區(qū)出臺了最低租金標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行核定征收，具體做法是：如申報的房產(chǎn)稅高于本街、路核定的單位面積房產(chǎn)稅最低標(biāo)準(zhǔn)，按申報數(shù)繳納；如低于最低標(biāo)準(zhǔn)，按最低標(biāo)準(zhǔn)繳納。